O mercado de lançamentos em Campo Grande está em compasso de espera
Incorporadores brasileiros estão navegando um cenário que não é novo, mas nunca foi tão apertado. Juros altos, instabilidade política e uma classe média comprimida formam a tormenta que explica por que o número de lançamentos em Campo Grande não cresce como esperado e por que construtoras maiores interrompem novos projetos.
A Secovi-SP reuniu CEOs de grandes incorporadoras em agosto para discutir como o setor está atravessando esse momento. O diagnóstico é claro: quem quer vender precisa vender rápido, manter caixa forte e desconfiar de qualquer alavancagem. Isso muda tudo para quem está procurando imóvel novo na cidade.
Juros altos reescrevem as contas das construtoras
Quando a taxa de juros estava em 2% ou 3%, qualquer incorporadora pegava dívida para expandir. Agora que chegou a 14%, essas mesmas empresas estão com dívidas caras demais para pagar. Quem se endividou em período de juros baixos está vendo o custo subir mês a mês.
Para Campo Grande, isso significa menos lançamentos. Uma construtora que teria lançado três empreendimentos este ano pode lançar apenas um. Outra pode esperar 2027 para começar novos projetos. A carteira da Rede Uno em agosto de 2026 mostra 72 imóveis em lançamento, com mediana de R$ 10.271 por metro quadrado. Esse número reflete uma cautela que vem direto das salas de diretoria das incorporadoras.
A prudência virou regra de sobrevivência. Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, resumiu assim: manter velocidade de vendas alta e alavancagem baixa é o que separa quem resiste de quem quebra. Eduardo Fischer, da MRV&Co, complementou: as decisões que a incorporadora toma hoje viram produto daqui a cinco ou seis anos. Errar agora é caro demais.
A classe média de Campo Grande não consegue comprar
O dilema é mais profundo que juros altos. A classe média brasileira está comprimida. Tem dinheiro no banco, está rendendo bem, mas não consegue justificar a compra de um imóvel novo quando os juros para financiar estão tão altos.
Bianca Setin, vice-presidente da Setin Incorporadora, parou de lançar empreendimentos de média renda em São Paulo por um motivo simples: ela não consegue produzir ao preço que o cliente consegue pagar. Não é que o cliente não quer comprar. Ele não consegue comprar. E quando a incorporadora tenta forçar o preço para cobrir custos, o imóvel não sai.
Em Campo Grande, a mediana de lançamentos está em R$ 10.271 por metro quadrado, mas a faixa varia muito entre bairros. No Royal Park, chega a R$ 19.497 por metro quadrado. Na Rita Vieira, fica em R$ 6.651. Essa variação mostra que construtoras estão segmentando: quem tem renda para comprar imóvel caro, compra. Quem não tem, fica fora do mercado de lançamentos e vai para o mercado de usado, onde a mediana é R$ 4.972 por metro quadrado.
Para quem está procurando comprar: se você está na faixa de renda média e está olhando lançamento, compare sempre com imóvel usado no mesmo bairro. A diferença pode ser maior que você imagina.
Endividamento das famílias aperta ainda mais
Há outro problema que os incorporadores estão vendo crescer: as famílias brasileiras nunca estiveram tão endividadas. Apostas esportivas online puxam dinheiro que antes ia para poupança ou entrada de imóvel. Isso afeta especialmente o segmento econômico, onde a margem entre comprar e não comprar é fina.
Eduardo Fischer chamou isso de questão de saúde pública. Para o mercado imobiliário de Campo Grande, significa que a demanda por imóvel econômico está menor do que deveria ser. Quem teria entrada para comprar um apartamento de R$ 200 mil está usando esse dinheiro em outros lugares.
Reforma tributária chega em janeiro com indefinição
Se juros altos, classe média comprimida e endividamento já não bastassem, vem aí a reforma tributária. Entra em vigor em janeiro de 2027, e o setor ainda não sabe direito como vai funcionar. Faltam quatro ou cinco meses para uma mudança que vai afetar como construtora calcula preço, como paga fornecedor, como funciona a obra inteira.
Incorporadoras estão pedindo adiamento do cronograma junto ao governo por meio de entidades como Abrainc, CBIC e Secovi-SP. Mas até agora não conseguiram. Para quem está comprando em 2026 e 2027, isso pode significar atraso em obra ou mudança de preço durante a construção.
Falta mão de obra qualificada
Tem mais um problema estrutural: falta gente qualificada para trabalhar. Falta eletricista, falta encanador, falta quem saiba montar elevador. Construtoras estão tendo que trocar empresas terceirizadas porque não conseguem manter equipes.
Isso encarece a obra. E em um país onde a renda das famílias já está comprometida, encarecer a produção sem ganho de eficiência é receita para vender menos.
O que isso significa para quem quer comprar em Campo Grande
Primeiro: se você está procurando imóvel novo, saiba que o mercado está seletivo. Construtoras estão lançando menos, e quando lançam, é em segmentos onde conseguem vender rápido. Isso significa menos opção para você escolher.
Segundo: compare sempre lançamento com usado no mesmo bairro. A diferença de preço por metro quadrado pode ser de 100% ou mais. Na carteira da Rede Uno em agosto, lançamento sai em média por R$ 10.271 por metro quadrado, enquanto usado fica em R$ 4.972. Essa diferença existe porque lançamento é novo, tem garantia, é financiado diferente. Mas ela existe, e você precisa saber se vale a pena para você.
Terceiro: se o imóvel que você quer está em construção, pergunte qual é o cronograma real, não o cronograma de marketing. Atraso em obra é comum quando falta mão de obra. E atraso significa você pagando aluguel enquanto espera a chave.
Quarto: se você está pensando em financiar, lembre que juros estão altos. Simule bem, veja quanto você realmente consegue pagar por mês, e não se deixe levar por preço de tabela. O que importa é quanto sai do seu bolso todo mês.
O mercado de incorporadoras está cauteloso porque sabe que errar é caro. Você também deveria ser cauteloso. Não é hora de comprar por impulso ou por medo de perder oportunidade. É hora de comparar, perguntar, simular, e só depois decidir.
