O mercado de luxo brasileiro saiu das capitais
O Brasil movimentou R$ 52,2 bilhões em imóveis de luxo durante 2025, com alta de 35% sobre o ano anterior. Mas o dado mais importante para quem compra em Campo Grande não está no número total: está no fato de que incorporadoras começam a procurar terrenos escassos fora dos endereços tradicionais de São Paulo e Rio de Janeiro.
Segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica divulgado pela Forbes, foram negociadas 10.607 unidades avaliadas acima de R$ 2 milhões nas capitais. O peso desse segmento é desproporcional: apenas 3,75% das unidades residenciais vendidas, mas 29,4% de todo o valor movimentado no mercado. Isso significa que quem compra luxo paga muito mais por metro quadrado e por características que não se repetem em qualquer lugar.
A mudança de estratégia das incorporadoras é clara. Em vez de disputar os mesmos endereços nas capitais, elas procuram cidades com bolsões de renda, terrenos limitados e características geográficas difíceis de reproduzir. Niterói virou exemplo dessa tese com o Lazuli, empreendimento de R$ 430 milhões na orla da Boa Viagem, com 40% das unidades já comercializadas.
O que isso significa para Campo Grande
Campo Grande não é Niterói nem tem a mesma densidade de capital de alta renda. Mas a lógica por trás dessa descentralização do luxo afeta diretamente o mercado local de duas formas.
Primeira: incorporadoras começam a olhar para cidades médias com renda concentrada e terrenos escassos em boas localizações. Campo Grande tem população de cerca de 900 mil habitantes e concentração de renda em bairros específicos. Se uma construtora de médio porte decidir fazer um empreendimento premium aqui, não vai competir com São Paulo ou Rio. Vai oferecer algo que só existe em Campo Grande.
Segunda: o conceito de luxo mudou. Não é mais só tamanho e acabamento. Wellness, arte, experiência do morador, vista permanente e escassez de oferta entram na conta. Em Campo Grande, isso muda o que se vende e como se vende. Um apartamento de 200 metros quadrados em um lançamento de alto padrão aqui pode custar menos que um de 150 metros em São Paulo, mas a experiência oferecida precisa justificar o preço.
Na carteira da Rede Uno em agosto de 2026, lançamentos de alto padrão têm mediana de R$ 10.271 por metro quadrado. Imóveis usados de padrão similar custam R$ 4.972 por metro quadrado. A diferença de mais de 100% reflete justamente essa mudança: quem compra lançamento paga por escassez, projeto, localização estratégica e serviços. Quem compra usado paga por metro quadrado e estado de conservação.
Wellness real estate chega ao radar das construtoras
O segmento de wellness real estate, que incorpora elementos de saúde, bem-estar e qualidade de vida, movimentou US$ 876 bilhões em 2025 no mundo. Em 2017 era US$ 151 bilhões. A projeção é chegar a US$ 1,8 trilhão até 2030, com crescimento anual de 15%.
No Lazuli, a incorporadora deixou de construir uma torre inteira, equivalente a R$ 40 milhões em vendas potenciais, para preservar uma área de lazer com piscina de frente para o mar e melhor incidência de luz solar. Investiu R$ 30 milhões em obras estruturais só para garantir a localização. Contratou paisagismo de Burle Marx e parcerias com empresas de mobiliário e curadoria de arte.
Isso não significa que Campo Grande vai ter empreendimentos nesse nível de sofisticação amanhã. Mas significa que construtoras locais e regionais começam a pensar diferente sobre o que vender. Um lançamento em Campo Grande pode oferecer áreas de coworking, academia, piscina aquecida, paisagismo de qualidade, acabamento premium e localização em bairro com infraestrutura consolidada. Não é Lazuli, mas segue a mesma lógica: vender experiência, não só metragem.
Como isso muda o que você vê à venda
Se você está procurando imóvel de luxo em Campo Grande, a tendência significa que a oferta vai ficar mais segmentada. De um lado, imóveis usados em bairros consolidados com preço mais acessível. Do outro, lançamentos com projeto diferenciado, localização estratégica e serviços agregados, com preço muito mais alto por metro quadrado.
Não há meio termo fácil. Um apartamento de 150 metros quadrados em um lançamento premium pode custar R$ 1,5 milhão a R$ 2 milhões. O mesmo tamanho em imóvel usado em bairro bom custa entre R$ 700 mil e R$ 1 milhão. A diferença não é só acabamento. É localização rara, projeto arquitetônico diferenciado, serviços, segurança e a certeza de que aquele terreno não vai ter outro empreendimento igual.
Se você vende imóvel usado, a concorrência com lançamentos premium aumenta. Seu diferencial passa a ser preço, localização consolidada e possibilidade de ocupação imediata. Se você compra, precisa decidir: paga menos e compra pronto, ou investe mais em um projeto que pode valorizar mais porque oferece algo que não se repete.
O que olhar antes de decidir
Quem compra em Campo Grande agora precisa entender em qual dos dois mercados está. Se é lançamento, o preço por metro quadrado vai ser alto porque inclui projeto, escassez e serviços. Compare o valor com outros lançamentos da região, não com imóveis usados. Se é usado, o preço reflete localização e estado de conservação. Compare com outros imóveis usados no mesmo bairro.
Pergunte à imobiliária qual é a diferença de preço por metro quadrado entre lançamento e usado no mesmo bairro. Se a diferença for menor que 50%, o lançamento pode não estar oferecendo escassez real. Se for maior que 150%, questione se o projeto justifica o preço.
Olhe para a localização com cuidado. Em Campo Grande, bairros como Vila Vilas Boas têm lançamentos a R$ 6.012 por metro quadrado. Tijuca tem imóveis usados a R$ 3.935. A diferença é localização, infraestrutura e oferta de terrenos. Se você compra em bairro com muitos terrenos vazios, o preço pode cair quando novos lançamentos chegarem.
A tendência de descentralização do luxo é real. Mas em Campo Grande, ela significa que quem compra precisa ser mais criterioso. Luxo aqui não é só tamanho. É localização rara, projeto diferenciado e serviços que justificam o preço. Se o imóvel não oferece nenhum desses três, não é luxo. É só caro.
