Reforma Tributária Aquece Doações de Imóveis em Mato Grosso do Sul
A Reforma Tributária promulgada em dezembro de 2023 provocou uma verdadeira transformação no mercado imobiliário brasileiro, e Mato Grosso do Sul não fica de fora dessa tendência. Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), o número de escrituras públicas de doações cresceu 59% entre 2020 e 2025, saltando de 116.225 para 185.861 atos formalizados. Esse crescimento reflete uma estratégia clara das famílias: antecipar a transferência de patrimônio antes das novas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) entrarem em vigor com toda força.
Em Campo Grande e no interior de Mato Grosso do Sul, esse movimento é particularmente relevante. Muitas famílias proprietárias de imóveis estão buscando orientação junto a cartórios e especialistas em planejamento patrimonial para entender como as mudanças tributárias afetarão suas heranças e doações. A urgência é real, e as decisões tomadas agora podem gerar economias significativas nos próximos anos.
O Que Muda com a Reforma Tributária?
Para compreender por que as doações estão em alta, é fundamental entender as principais mudanças introduzidas pela Emenda nº 132/2023. A reforma traz duas alterações críticas que impactam diretamente proprietários de imóveis em MS:
1. Alíquotas Progressivas Mais Altas
Com a gradual entrada em vigor da Reforma Tributária, quanto maior for o valor do bem, maior será o percentual das alíquotas do ITCMD, podendo chegar ao máximo de 8%. Atualmente, Mato Grosso do Sul cobra alíquotas que variam conforme a legislação estadual, mas a tendência é que aumentem significativamente. Comparando com outros estados: o Distrito Federal cobra alíquota progressiva de 4% a 6%, enquanto São Paulo discute projetos que variam entre 4% e 8% de alíquota máxima.
2. Base de Cálculo sobre Valor de Mercado
A mudança mais impactante é que a base de cálculo passará a ser o valor de mercado do imóvel, e não mais seu valor patrimonial – que geralmente é mais baixo. Para um imóvel em Campo Grande avaliado em R$ 500 mil no mercado, mas com valor patrimonial de R$ 300 mil, a diferença é substancial. O imposto será calculado sobre os R$ 500 mil, aumentando significativamente a carga tributária.
Simulação Prática: Economia em Campo Grande
Vamos a um exemplo concreto. Considere um casal em Campo Grande proprietário de um imóvel residencial avaliado em R$ 600 mil:
Cenário 1 - Doação Antecipada (Antes da Reforma Completa)
Supondo alíquota atual de 4% sobre valor patrimonial de R$ 400 mil: ITCMD = R$ 16 mil
Cenário 2 - Herança Após Reforma Completa
Com alíquota de 8% sobre valor de mercado de R$ 600 mil: ITCMD = R$ 48 mil
A diferença: R$ 32 mil de economia potencial apenas com a antecipação da doação. Para proprietários de múltiplos imóveis ou portfólios maiores, essa economia pode chegar a centenas de milhares de reais.
Doações com Reserva de Usufruto: A Estratégia Inteligente
Antecipar a doação não significa abrir mão do controle do imóvel. Uma das estratégias mais adotadas em Mato Grosso do Sul e em todo o Brasil é a doação com reserva de usufruto. Nessa modalidade, os pais doam o imóvel aos filhos, mas mantêm o direito de usufruir do bem enquanto vivos – ou seja, continuam morando no imóvel ou recebendo sua renda.
As vantagens são claras:
- Transferência patrimonial antecipada com benefícios fiscais
- Manutenção do direito de moradia ou renda do imóvel
- Segurança jurídica e clareza nas relações familiares
- Possibilidade de registrar remotamente via plataforma e-notariado do CNB
Cuidados Essenciais Antes de Agir
O advogado Matheus Bertolo Piconez, especialista em direito imobiliário, alerta para um ponto crucial: agir impulsivamente pode gerar sérios problemas familiares e financeiros. Muitas famílias estão se precipitando em doações sem planejamento adequado.
Um caso comum: pais que doam seu único imóvel aos filhos sem reserva de usufruto, imaginando que poderão continuar morando lá. Sem documentação clara, passam a depender da boa vontade dos herdeiros. Se houver conflito familiar ou mudança de circunstâncias, a situação pode se tornar delicada.
Antes de formalizar qualquer doação, considere:
- Planejamento Completo: Não é uma "corrida de última hora", mas uma decisão estratégica
- Recursos Financeiros: A doação não elimina o pagamento do ITCMD e outras despesas cartoriais
- Termos do Acordo: Defina claramente direitos de moradia, renda ou benefícios futuros
- Consultoria Especializada: Procure um cartório de notas ou advogado antes de agir
O Papel dos Cartórios em Mato Grosso do Sul
Os cartórios de notas em Campo Grande e interior de MS estão preparados para orientar famílias sobre as melhores alternativas. Geraldo Felipe de Souto, presidente da seção do Colégio Notarial do Brasil no Distrito Federal, destaca que a Reforma Tributária trouxe urgência para conversas que muitas famílias ainda não tinham tido: "Planejar a sucessão patrimonial deixou de ser algo para o futuro e passou a ser uma decisão do presente".
Além disso, a plataforma e-notariado permite que proprietários em Campo Grande formalizem doações remotamente, sem necessidade de deslocamentos, agilizando o processo.
Investidores e Holding Familiares
Para investidores imobiliários em MS, a reforma também abre oportunidades. Joanna Oliveira Rezende Barbosa, especialista em planejamento patrimonial, observa que há crescente procura por clientes que buscam antecipar sucessão através de holdings familiares – estruturas que centralizam ativos imobiliários e facilitam a transferência patrimonial com benefícios fiscais.
Essa estratégia é particularmente interessante para quem possui múltiplos imóveis em Campo Grande ou em diferentes regiões de MS.
Conclusão: O Momento é Agora, Mas com Planejamento
A Reforma Tributária criou uma janela de oportunidade para famílias e investidores em Mato Grosso do Sul. Os números são claros: 59% de aumento em doações formalizadas. Mas esse crescimento não deve ser motivado apenas por urgência.
Se você é proprietário de imóvel em Campo Grande ou região, considere:
- Consultar um especialista em planejamento patrimonial
- Explorar opções como doação com reserva de usufruto
- Calcular a economia tributária potencial
- Formalizar tudo adequadamente via cartório
A decisão de antecipar uma doação é importante e merece reflexão. Mas postergar indefinidamente pode custar caro. Na Rede Uno, estamos aqui para ajudar você a entender o mercado imobiliário de Campo Grande e conectá-lo com os profissionais certos para seu planejamento patrimonial.
Fonte: Colégio Notarial do Brasil (CNB), Agência Brasil, Emenda nº 132/2023 (Reforma Tributária), IBGE - IPCA (Jun/2026)
