O que a lei permite para retomar um imóvel alugado
Não é porque o inquilino pede reforma ou causa incômodo que você tem direito de pedir o imóvel de volta. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece motivos específicos para encerrar um contrato de aluguel, e insatisfação pessoal não está entre eles.
Em Campo Grande, onde a carteira da Rede Uno tem imóveis de aluguel em diversos bairros, essa distinção entre mito e direito real faz diferença. Proprietários que tentam retomar o imóvel sem motivo legal enfrentam processos judiciais desnecessários e custos que poderiam ter sido evitados.
Quando o inquilino pede reparos: isso justifica retomar o imóvel?
Não. O inquilino tem direito de solicitar manutenção e reparos que preservem a conservação do imóvel. Isso é obrigação do proprietário, não motivo para encerrar o contrato.
A Lei do Inquilinato deixa claro que pequenos reparos, infiltrações, problemas estruturais e manutenção preventiva são responsabilidade de quem aluga o imóvel. Se o inquilino cobra por essas reformas, ele está exercendo um direito, não descumprindo o contrato.
O que você pode fazer: documente todas as solicitações de reparo. Se o inquilino exigir trabalhos que vão além da manutenção (como reformas estéticas ou ampliações), aí sim há espaço para negociar ou questionar a solicitação. Mas pedir o imóvel de volta por isso não funciona na justiça.
Obras não autorizadas: esse é um motivo real?
Sim, mas com condições. Se o inquilino fez alterações no imóvel sem sua autorização, isso pode caracterizar descumprimento contratual. A chave está em três pontos: o que foi alterado, se estava no contrato que era proibido, e se a obra danificou o imóvel.
Um cômodo construído para trabalho é diferente de uma reforma estética. Uma construção nova reduz o valor do imóvel ou altera sua funcionalidade? Isso pesa mais na justiça do que um cômodo que pode ser removido sem danos.
Em Campo Grande, onde muitos imóveis de aluguel estão em bairros como Tijuca e Vila Vilas Boas (onde a mediana de imóveis usados fica em torno de R$ 3.935 a R$ 4.972 por metro quadrado), uma alteração não autorizada pode impactar o valor de revenda. Nesse caso, você tem argumentos mais sólidos.
O que você deve fazer antes de agir: revise o contrato para confirmar se proíbe obras. Tire fotos do cômodo construído e documente quando foi feito. Se a obra danificou a estrutura, peça um laudo técnico. Só com essa documentação a justiça leva a sério o pedido de retomada.
Motivos legais reais para retomar um imóvel alugado
A Lei do Inquilinato reconhece estes motivos para encerrar o contrato:
Falta de pagamento do aluguel ou encargos. O inquilino está atrasado há mais de três meses? Você pode pedir a retomada. Esse é o motivo mais comum e tem prazo definido.
Uso indevido do imóvel. Se alugou para moradia e o inquilino usa como comércio, ou vice-versa, isso viola o contrato. Mas precisa estar escrito no documento de locação.
Dano grave ao imóvel. Não é uma goteira ou uma rachadura. É dano que compromete a estrutura ou reduz significativamente o valor do imóvel. Precisa de laudo técnico.
Perturbação da posse. Se o inquilino impede você de exercer direitos sobre o imóvel ou causa incômodo grave aos vizinhos (barulho excessivo, atividades ilícitas), há espaço para ação. Mas precisa ser documentado e comprovado.
Necessidade pessoal. Você ou sua família precisam morar no imóvel. Esse motivo só funciona se o contrato não proíbe, e geralmente exige aviso prévio de 30 dias.
O que fazer com melhorias que o inquilino fez no imóvel
Aqui entra uma questão que gera confusão: quem fica com as benfeitorias que o inquilino fez?
Se foram autorizadas e agregam valor (pintura, piso novo, divisória), o inquilino pode reivindicar indenização quando sair. A Lei do Inquilinato reconhece esse direito. Se você quer retomar o imóvel e o inquilino fez melhorias, prepare-se para uma discussão sobre compensação.
Se foram não autorizadas e danificam o imóvel, você pode exigir que volte ao estado anterior. Se foram não autorizadas mas não causam dano, a situação é cinzenta na justiça, e o resultado depende do juiz.
O que você faz com isso: antes de tomar qualquer ação, calcule o custo de remover as alterações versus o custo de uma ação judicial. Às vezes, deixar como está é mais barato.
Prazos e procedimento para retomar o imóvel legalmente
Não é porque você quer que o imóvel volta para você. Existe um processo.
Se o motivo é falta de pagamento, você envia notificação formal ao inquilino dando 3 dias para pagar. Se não pagar, você entra com ação de despejo. O processo leva entre 2 e 6 meses, dependendo da complexidade e da comarca.
Se o motivo é outro (uso indevido, dano, necessidade pessoal), você precisa notificar com prazo de 30 dias para o inquilino se defender. Se não resolver, você entra com ação de despejo. O tempo é parecido.
Em Campo Grande, os processos tramitam pela Justiça Estadual. Você precisará de um advogado especializado em Direito Imobiliário. O custo varia, mas espere desembolsar entre R$ 2 mil e R$ 5 mil em honorários, mais custas processuais.
Como evitar problemas antes de chegar à retomada
O melhor remédio é a prevenção. Um contrato bem feito economiza meses de tribunal.
Deixe claro no contrato: quais reformas são permitidas, quem paga manutenção, qual é o prazo de aviso prévio para sair, o que acontece com benfeitorias. Quanto mais específico, menos espaço para interpretações diferentes.
Tire fotos do imóvel antes de entregar ao inquilino. Documente o estado inicial. Quando o inquilino sair, compare com fotos finais. Isso protege você em caso de discussão sobre danos.
Mantenha contato profissional. Se há problemas, comunique por escrito (email, WhatsApp com data). Conversas verbais não servem como prova na justiça.
Se você aluga imóvel em Campo Grande e está considerando retomar, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário faz toda a diferença. O custo de uma consulta prévia é menor que o custo de uma ação judicial mal fundamentada.
