O que a lei diz sobre promoções imobiliárias na Black Friday
Com a aproximação da Black Friday, imobiliárias e incorporadoras tendem a lançar campanhas com descontos e benefícios. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, promessas divulgadas em anúncios e negociações podem se tornar obrigatórias, mesmo quando não constam expressamente no contrato de compra e venda. A base jurídica deste texto vem da advogada Narjara Castro Gouveia, presidente do Conselho Jurídico da ADEMI-GO, ouvida pelo Imobi Report. Os exemplos e os conselhos práticos são do blog.
Quais são os principais riscos para imobiliárias e compradores
O risco maior para a imobiliária é assumir uma obrigação maior do que pretendia. Suponha que uma imobiliária anuncie que vai pagar as despesas de documentação, mas depois descubra que o proprietário não autorizou isso. A empresa fica presa entre a promessa feita ao comprador e a falta de autorização do vendedor. Se houver descumprimento, o consumidor poderá exigir o benefício anunciado, aceitar uma prestação equivalente ou rescindir o contrato, com devolução dos valores antecipados e eventuais perdas e danos.
Para o comprador, o risco é diferente. Ele pode assinar um contrato que não reproduz a promoção que viu no anúncio. Depois, quando tenta cobrar o desconto ou o benefício, a imobiliária diz que aquilo não estava no documento. Por isso, qualquer pessoa que recebe uma oferta de Black Friday imobiliária deve guardar capturas de tela de anúncios, mensagens de WhatsApp e propostas, que ajudam a mostrar o que foi prometido se houver disputa.
Publicidade falsa ou que omita informações essenciais também pode gerar sanções administrativas, como multas, além de desgaste reputacional. A responsabilidade da imobiliária deve ser avaliada conforme sua participação na divulgação e na negociação, por isso ela deve anunciar apenas condições autorizadas e esclarecer os limites da oferta. A campanha também não deve transmitir garantia de aprovação de crédito que a empresa não pode oferecer.
Como a promoção deve estar estruturada para ser legal
A campanha de Black Friday deve começar com o alinhamento entre as áreas comercial, financeira, de marketing e jurídica. É preciso confirmar que os descontos são reais, que os benefícios podem ser cumpridos e que as condições estão claras para o consumidor.
O regulamento da promoção deve identificar quais imóveis participam, quanto tempo dura a campanha, quais formas de pagamento são aceitas, quais critérios o comprador precisa atender para ganhar o benefício e se é possível acumular vantagens. As condições essenciais também devem aparecer no anúncio, e não só em um "consulte condições" vago. Expressões como "até 30% de desconto" precisam explicar o alcance: 30% em quais imóveis? Em qual tipo de pagamento? Até quando?
A imobiliária também precisa obter autorização expressa do proprietário ou da incorporadora para divulgar descontos. Se um corretor anuncia um desconto que o dono do imóvel não autorizou, a imobiliária pode ser responsabilizada, conforme sua participação na divulgação e na negociação. Por isso, é fundamental padronizar as informações que cada corretor passa. Anúncios, propostas e mensagens precisam dizer a mesma coisa.
Manter histórico dos preços praticados antes da Black Friday ajuda a comprovar que a promoção é real.
O que deve estar escrito no contrato
O contrato precisa reproduzir exatamente a condição promocional que foi negociada. Preço final, desconto concedido, entrada, parcelas, vencimentos, reajustes, benefícios adicionais: tudo tem de estar ali. Se a Black Friday inclui pagamento de despesas de documentação, o contrato deve especificar quais despesas (cartório, registro, imposto), quem faz o pagamento e quando.
Quando a compra depende de financiamento bancário, o contrato precisa deixar claro que a operação está condicionada à aprovação do banco. Nenhuma imobiliária pode garantir aprovação de crédito, e a campanha não deve transmitir essa garantia. O contrato tem de disciplinar o que acontece se o banco negar o crédito ou liberar valor menor que o necessário. O comprador fica sem o imóvel? Recebe de volta o que pagou? Pode renegociar?
Se a promoção já tem regulamento, ele pode ser anexado ao contrato, desde que o comprador o receba antes de assinar. Para contratos que já foram assinados e que recebem algum benefício da campanha, o ajuste pode ser formalizado por aditivo contratual, que é um documento adicional que modifica o original. O essencial é manter coerência entre o que foi anunciado, o que foi proposto e o que está no contrato. Uma cláusula posterior não deve servir para retirar uma vantagem anteriormente prometida.
O que fazer antes de comprar ou autorizar uma promoção de Black Friday
Se você está comprando em Campo Grande durante a Black Friday imobiliária, não confie só no anúncio. Peça para ver a proposta por escrito. Verifique se o desconto, o benefício ou a vantagem estão descritos de forma clara e específica. Pergunte quais imóveis entram na promoção, até quando ela vale e se há condições que você não viu no anúncio.
Se houver discrepância entre o que foi prometido e o que está no contrato, aponte antes de assinar. Negocie para que o contrato reproduza exatamente a promoção que você aceitou. Não assine nada que você não tenha lido completamente.
Se você está vendendo um imóvel em Campo Grande e uma imobiliária quer fazer promoção de Black Friday, autorize de forma expressa apenas os descontos que você aceita. Não deixe o corretor anunciar benefícios que você não aprovou.
Na Black Friday, a lei protege o consumidor porque as promessas podem virar obrigações. Quem anuncia pode ser obrigado a cumprir. Quem compra deve guardar as provas. Quem vende deve autorizar. Sem isso, a promoção vira problema.
