O plano de lançar sem banco
O grupo catarinense MontClass planeja lançar R$ 10 bilhões em empreendimentos nos próximos 18 meses sem financiamento bancário, segundo a companhia. Os dois mecanismos principais são o capital próprio acumulado ao longo dos anos e o financiamento direto aos clientes.
No financiamento direto, o comprador paga as parcelas à própria incorporadora em vez de a um banco. A construtora assume o papel de credora durante todo o contrato. Segundo a companhia, esse modelo preserva a autonomia financeira da empresa.
Para quem compra, a contrapartida é clara: não há portabilidade. Você não consegue transferir a dívida para outra instituição com juros menores se as condições do mercado mudarem. É um trade-off entre acesso ao crédito e flexibilidade contratual.
O que isso pode significar para quem compra em Campo Grande
A reportagem da Exame trata de um grupo catarinense e não traz dado de Campo Grande. Na carteira da Rede Uno, a mediana de preço por metro quadrado dos lançamentos na cidade é de R$ 10.271.
Uma construtora que consegue oferecer financiamento direto pode ter vantagem competitiva. Ela não depende da aprovação do banco. Para quem tem dificuldade de aprovação no crédito tradicional, pode significar mais opções de imóvel.
O risco, porém, é real. Se a incorporadora enfrentar problemas financeiros, o comprador fica exposto. Por isso, ao considerar um financiamento direto com a construtora, pergunte sobre a saúde financeira da empresa, peça referências de outros clientes que já pagam dessa forma, e verifique se há garantias contratuais claras sobre o que acontece se a empresa não conseguir entregar o imóvel.
Capital próprio: a base do modelo
Segundo a MontClass, os lançamentos serão sustentados por capital próprio, fruto do patrimônio acumulado em mais de 40 anos. Seis canteiros de obra da MontClass somam cerca de R$ 750 milhões em valor geral de vendas, e a meta é lançar mais de 13 vezes esse valor nos próximos 18 meses.
Se você está comparando preços entre lançamentos em Campo Grande, considere se a construtora está usando capital próprio ou financiamento bancário para construir. Empresas com capital próprio podem manter preços mais estáveis em cenários de juros altos. Pergunte ao corretor ou à construtora como o projeto está sendo financiado. A resposta pode afetar o preço que você vai pagar.
Financiamento direto: quem se beneficia
O modelo de financiamento direto funciona melhor para compradores que têm dificuldade de aprovação em banco. Talvez sua renda seja instável, seu histórico de crédito não seja perfeito, ou você trabalhe como autônomo e os bancos peçam documentação que você não tem.
A construtora, nesse caso, faz sua própria análise de risco e pode aceitar condições diferentes das do banco.
Mas há um custo oculto: sem portabilidade, você fica preso ao contrato original. Se os juros caírem no mercado e você quiser refinanciar em um banco com taxa menor, não consegue. A falta de portabilidade também pode complicar a venda do imóvel depois, porque o novo comprador pode ter dificuldade de assumir um financiamento direto com a construtora.
Antes de aceitar um financiamento direto, compare a taxa de juros com o que os bancos estão oferecendo. Peça por escrito qual é a taxa, o prazo, o valor da entrada e como funciona se você quiser vender o imóvel. Essas informações precisam estar claras no contrato.
O banco de terrenos que sustenta a expansão
A MontClass tem um banco de terrenos com mais de 4,5 milhões de metros quadrados, e a carteira de lançamentos se espalha por Santa Catarina, Paraná e Rio Grande do Sul. O grupo conta com esse banco de terrenos para sustentar o ritmo dos lançamentos dos próximos 18 meses.
Quando você está escolhendo entre lançamentos em Campo Grande, pergunte há quanto tempo a construtora tem o terreno. Se foi adquirido há pouco, o custo da compra pode pesar no preço. Se a empresa tem o terreno há anos, pode haver mais margem para negociação ou para preços mais acessíveis.
O que o comprador em Campo Grande deve considerar
O financiamento direto é uma alternativa ao crédito bancário para quem tem dificuldade de aprovação.
Isso significa mais opções para você. Se um banco nega seu financiamento, uma construtora com capital próprio pode aceitar. Se você quer negociar taxa de juros, pode comparar o que a construtora oferece com o que o banco oferece. Quanto mais opções, mais poder você tem na negociação.
O risco é que nem toda construtora que oferece financiamento direto tem o caixa que a MontClass diz ter. Antes de aceitar, verifique o histórico da empresa em Campo Grande. Procure clientes que já compraram com ela. Peça referências de imóveis entregues. Consulte o Tribunal de Justiça para ver se há processos contra a construtora. Essas informações custam tempo, mas protegem seu investimento.
Como avaliar a segurança do financiamento direto
Se você está considerando um financiamento direto com uma construtora em Campo Grande, faça essas perguntas antes de assinar:
Qual é a taxa de juros e como ela foi calculada? Peça a comparação com as taxas que os bancos estão oferecendo. Se a construtora cobra muito mais, questione o motivo. Qual é o prazo do financiamento? Quanto você vai pagar de entrada? O contrato permite venda do imóvel antes do fim do financiamento? Se sim, o novo comprador consegue assumir o financiamento ou precisa pagar à vista?
Procure também saber se a construtora oferece garantia de entrega do imóvel. Alguns contratos de financiamento direto deixam essa responsabilidade vaga. Você quer saber, por escrito, o que acontece se a obra atrasar ou não for concluída.
Consulte a carteira de imóveis à venda da Rede Uno em Campo Grande para comparar preços por metro quadrado entre lançamentos. A mediana em lançamentos é de R$ 10.271 por metro quadrado, mas varia de R$ 6.651 na Rita Vieira a R$ 19.497 no Royal Park. Se um preço está muito abaixo da mediana do bairro, descubra por quê. Pode ser oportunidade ou sinal de alerta.
O financiamento direto pode ser uma alternativa para quem tem dificuldade com crédito bancário. Mas exige mais cuidado na hora de escolher a construtora e na hora de assinar o contrato. Quanto mais informação você tiver, melhor a decisão.
