Shoppings Evoluem: De Centros Comerciais para Cidades Completas
O mercado imobiliário brasileiro está vivenciando uma transformação significativa. Grandes empreendedores estão repensando o conceito tradicional de shopping center, transformando-os em verdadeiros centros urbanos multiuso. Esse movimento representa uma oportunidade importante tanto para investidores quanto para compradores de imóveis, especialmente em regiões que buscam adensamento populacional e maior dinamismo econômico.
Um exemplo emblemático dessa tendência é o projeto anunciado pela Allos no Parque Dom Pedro, em Campinas. A empresa planeja construir até 17 torres na área de estacionamento do shopping, criando um complexo que integrará residências, escritórios corporativos, hotelaria e serviços complementares. O investimento total estimado é de R$ 4,5 bilhões, conforme reportagem da Exame publicada em junho de 2026.
Como Funciona o Modelo de Transformação
A estratégia adotada pela Allos segue um modelo inovador de parcerias. A empresa fornece o terreno e recebe uma participação no valor bruto geral (VGV) do empreendimento, sem necessidade de investir capital próprio. Segundo Rafael Sales, CEO da Allos, a companhia espera receber entre 15% e 22% do VGV total construído.
As duas primeiras torres já receberam licença da Prefeitura de Campinas. A primeira é um edifício corporativo de padrão triple-A com 24 andares e 24,6 mil metros quadrados de área bruta locável. A segunda é um hotel com 224 unidades. O valor estimado apenas para essas duas torres é de R$ 340 milhões, com construção prevista para começar no segundo semestre e conclusão em 36 meses.
Um detalhe importante: o projeto não reduz as vagas de estacionamento do shopping. Cada torre construída inclui a reposição das vagas ocupadas, além de novas vagas necessárias para seu funcionamento. Isso demonstra como a modernização pode ser feita de forma equilibrada, mantendo a funcionalidade do complexo original.
O Conceito de Cidade de 15 Minutos
Por trás dessa transformação está o conceito urbanístico de "cidade de 15 minutos", que permite aos moradores e trabalhadores resolver suas demandas diárias próximas ao shopping. O projeto inclui, além de escritórios e hotelaria, áreas residenciais, hospitais, universidades e escolas.
Essa integração transforma o shopping em um verdadeiro núcleo de um ecossistema urbano completo. Os benefícios são múltiplos: maior fluxo de pessoas, aumento do consumo no shopping, valorização dos imóveis do entorno e criação de um ambiente mais dinâmico e funcional para moradores e trabalhadores.
Impacto Econômico e Geração de Fluxo
A transformação do Parque Dom Pedro deve atrair aproximadamente 30 mil pessoas adicionais diariamente, entre residentes e trabalhadores. Esse aumento de fluxo tem impacto direto nas vendas do shopping. Dados internos da Allos mostram que após revitalização dos corredores desde 2022, as vendas subiram 36%, superando a inflação.
Essa dinâmica é fundamental para entender por que grandes incorporadoras como Áurea (responsável pelo corporativo) e Diamond (responsável pelo hotel) se interessam em participar desses projetos. O aumento de recorrência de público é significativo: moradores e trabalhadores no entorno frequentam shoppings cinco vezes mais e consomem 47% a mais do que clientes comuns.
Uma Estratégia em Expansão pelo Brasil
O modelo implementado em Campinas não é isolado. A Allos está replicando essa estratégia em todo o Brasil, com 72 contratos ativos em diferentes estados. A receita contratada desses empreendimentos chega a R$ 700 milhões, envolvendo participações em projetos residenciais, hospitalares e educacionais.
No Shopping da Bahia, a empresa aprovou uma grande incorporação em terrenos adjacentes que levaram oito anos para regularização. Atualmente, existem seis torres residenciais com contrato assinado em parceria com a incorporadora Moura Dubeux. Em Goiânia, foram planejadas seis torres residenciais com a Cyrela, das quais três já foram entregues.
Oportunidades para Investidores e Compradores
Essa tendência abre perspectivas interessantes para diferentes perfis de investidores. Para aqueles que buscam imóveis para moradia, os projetos multiuso oferecem a vantagem de estar próximo a serviços, comércio e emprego. Para investidores, a estratégia de adensamento urbano tende a valorizar os imóveis ao longo do tempo.
Segundo dados do Raio-X de Demanda de 2025, com a queda nas taxas de juros e no rendimento de aplicações financeiras, cresce o interesse nos imóveis como investimento. Essa conjuntura favorece projetos como os desenvolvidos pela Allos, que combinam segurança de marca consolidada com potencial de valorização.
O Futuro dos Shoppings no Brasil
A transformação dos shoppings em centros urbanos multiuso representa uma evolução natural do mercado imobiliário. Não se trata apenas de construir mais torres, mas de criar ambientes integrados que funcionem como verdadeiras cidades em miniatura.
Para Campo Grande e Mato Grosso do Sul, essa tendência oferece aprendizados importantes. À medida que o estado se desenvolve, a integração entre comércio, moradia e serviços será cada vez mais valorizada. Empreendimentos que conseguirem combinar essas funções tendem a atrair mais investimentos e gerar maior retorno para seus proprietários.
A estratégia da Allos demonstra que o futuro do varejo e do imobiliário passa pela integração. Shoppings deixam de ser apenas centros comerciais para se tornarem polos urbanos completos, gerando valor para todos os envolvidos: incorporadoras, investidores, comerciantes e, principalmente, para os moradores e trabalhadores que desfrutam de maior qualidade de vida e conveniência.
Conclusão
A transformação do Parque Dom Pedro e projetos similares em todo o Brasil indicam um caminho claro para o futuro do mercado imobiliário. Integração, funcionalidade e geração de fluxo são as palavras-chave dessa nova era. Para quem está pensando em investir ou comprar um imóvel, compreender essas tendências é fundamental para tomar decisões mais assertivas e aproveitar as oportunidades que o mercado oferece.
Fonte: Exame - Mercado Imobiliário, junho de 2026.
