O escândalo que colocou os CRIs em evidência
Um caso inusitado veio à tona durante o processo de liquidação do Banco Master: dois terrenos pertencentes ao ex-jogador de futebol Ronaldinho Gaúcho foram utilizados como garantia de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) de R$ 330 milhões — sem que ele soubesse ou tivesse autorizado a operação. Segundo a Polícia Federal, o dinheiro obtido foi direcionado para fundos de investimento ligados ao próprio Banco Master e à Reag Investimentos, também liquidada pelo Banco Central.
O episódio, amplamente repercutido pelo portal InfoMoney, acendeu um sinal de alerta importante para investidores: mesmo instrumentos financeiros regulamentados e amplamente utilizados no mercado imobiliário podem ser alvo de fraudes quando os mecanismos de controle falham ou são deliberadamente burlados.
Mas afinal, o que é um CRI, como ele funciona e quais cuidados você deve ter antes de investir? Vamos explicar tudo de forma clara e objetiva.
O que é um CRI e como ele funciona?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário. Na prática, funciona assim: uma construtora vende apartamentos na planta e vai receber o pagamento dos compradores ao longo de cinco, dez ou mais anos. Mas ela precisa do dinheiro agora para construir o empreendimento.
Para resolver esse problema, ela aciona uma securitizadora — empresa especializada em transformar esses recebíveis futuros em títulos negociáveis no mercado. A securitizadora emite os CRIs, vende para investidores e repassa o capital para a construtora. O investidor, por sua vez, recebe de volta o dinheiro acrescido de juros ao longo do tempo, conforme os compradores dos imóveis vão pagando suas parcelas.
É um mecanismo eficiente e amplamente utilizado no Brasil, especialmente por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de papel, que têm nos CRIs sua principal aplicação e chegam às mãos de milhares de investidores de varejo em todo o país.
Onde mora o risco?
O problema não está no instrumento em si, mas na qualidade das garantias e na transparência das operações. No caso envolvendo Ronaldinho Gaúcho, a operação foi estruturada em agosto de 2023 pela Base Securitizadora, em favor da empresa S&J Consultoria. As garantias incluíam terrenos em Porto Alegre — entre eles, os do ex-jogador — que haviam sido objeto de negociações preliminares em 2021, mas que nunca chegaram a ser formalmente vinculados a qualquer operação financeira.
Segundo os advogados do atleta, as tratativas foram interrompidas ainda na fase inicial por problemas com licenças ambientais e pendências de IPTU. Ainda assim, os imóveis acabaram sendo usados irregularmente como lastro do CRI. O STF estima que a Base Securitizadora teria emitido cerca de R$ 1 bilhão em CRIs que agora estão sob suspeita.
Especialistas ouvidos pelo InfoMoney classificam o episódio como fraude criminal, e não como falha regulatória isolada. Guilherme Almeida, head de renda fixa da Suno Research, explica que a legislação prevê uma estrutura em camadas para fiscalizar as garantias dos CRIs, envolvendo a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), a securitizadora e o chamado agente fiduciário.
O papel do agente fiduciário: o "síndico" dos investidores
Uma figura central — e muitas vezes desconhecida pelos investidores — é o agente fiduciário. Ele funciona como um síndico que representa os interesses de quem comprou os CRIs, fiscalizando se os pagamentos estão em dia, se as garantias existem de fato e se estão devidamente registradas.
"Quando tem a emissão de um CRI, a securitizadora é obrigada a contratar uma instituição financeira credenciada para ser agente fiduciário", explica Almeida. Para o investidor, conhecer quem ocupa esse papel é fundamental para ter segurança sobre a operação.
Além disso, a própria securitizadora tem a obrigação de realizar um processo de due diligence: auditar a construtora, verificar se o imóvel está regularizado, checar se há dívidas trabalhistas ou tributárias que possam comprometer o projeto. Quando esse processo é negligenciado — ou fraudado — o investidor fica exposto.
Transparência: o calcanhar de Aquiles do mercado
Um ponto crítico levantado por especialistas é que o crescimento expressivo do mercado de CRIs não foi acompanhado por uma melhora equivalente na transparência das informações. Alfredo Marrucho, sócio da Uqbar — empresa de inteligência financeira especializada em recebíveis —, identificou erros graves em quase 1.500 Informes Mensais de CRIs, além de um caso em que um CRI ficou dez meses consecutivos em inadimplência sem que qualquer comunicado fosse enviado aos investidores.
Segundo Marrucho, informações críticas sobre qualidade de crédito e situação das garantias são frequentemente "enterradas em notas de rodapé", criando uma assimetria de informação que penaliza especialmente o investidor pessoa física, que não tem estrutura para monitorar dezenas de documentos dispersos.
Essa falta de dados confiáveis também dificulta a atuação do próprio regulador. A CVM admitiu, em seu Plano Bienal de Supervisão Baseada em Risco 2025-2026, que a fiscalização de rotina tem sido progressivamente substituída por uma postura reativa — respondendo a problemas depois que eles surgem, em vez de preveni-los.
O caso não é isolado
O episódio envolvendo Ronaldinho Gaúcho não é o único a chamar atenção. Em 2025, surgiram denúncias contra a securitizadora Virgo — uma das três maiores do mercado — por supostamente ter desviado recursos de fundos de reserva de CRIs já emitidos para honrar a garantia de distribuição de outro CRI, no valor de R$ 240 milhões. Outro caso envolveu a Habitasec/Cartesia, acusada de omissão de fatos relevantes e manipulação de garantias, incluindo a inserção de imóveis já quitados como lastro de CRIs.
No mercado, já se fala até em "CRI oco" — emissões em que as garantias simplesmente não existem, especialmente em operações menores realizadas por securitizadoras sem a devida estrutura de controle.
Como o investidor pode se proteger?
A boa notícia é que o arcabouço regulatório brasileiro para CRIs é robusto — o problema está na implementação. Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados e especialista no setor imobiliário, lembra que "não dá para falar que tem garantia se não está registrado em cartório; caso contrário, é fraude". E contra fraude, nenhuma regulamentação é suficiente por si só.
Diante disso, a CVM reforça que a primeira linha de defesa do investidor é a informação. Antes de aplicar em qualquer CRI, verifique:
- Quem é a securitizadora responsável pela emissão e qual é seu histórico no mercado;
- Quem é o agente fiduciário e se é uma instituição credenciada e reconhecida;
- Se as garantias estão devidamente registradas em cartório, com matrícula do imóvel atualizada;
- A qualidade do lastro: os recebíveis são reais, de um projeto concreto e com compradores identificados?
- Se a rentabilidade oferecida é compatível com o risco — retornos muito acima da média devem acender um sinal de alerta.
Denúncias e reclamações podem ser encaminhadas diretamente à CVM pelo Serviço de Atendimento ao Cidadão, disponível em gov.br/cvm.
Invista com consciência
O mercado imobiliário brasileiro oferece excelentes oportunidades de investimento — seja na compra direta de imóveis em Campo Grande e Mato Grosso do Sul, seja por meio de instrumentos financeiros como os CRIs e FIIs. Mas, como em qualquer aplicação, informação e diligência são indispensáveis.
Na Rede Uno, acreditamos que um investidor bem informado toma decisões melhores. Se você está pensando em diversificar seu patrimônio com imóveis físicos — uma das formas mais seguras e tangíveis de investir —, nossa equipe está pronta para orientar você sobre as melhores oportunidades em Campo Grande e região.
