A Reforma Tributária chegou ao mercado de aluguéis — e as mudanças são significativas
O mercado imobiliário brasileiro está acostumado a conviver com mudanças regulatórias, mas poucas foram tão abrangentes quanto a Reforma Tributária em curso no país. A partir de 2026, proprietários de imóveis que recebem aluguéis precisarão se adaptar a novas regras de tributação — e quem não se preparar com antecedência pode ser pego de surpresa.
O tema foi abordado com profundidade pelo advogado e corretor de imóveis Kamel Costa Salman, colunista do portal Papo Imobiliário, especializado em direito imobiliário. Neste artigo, traduzimos os principais pontos para quem investe ou pretende investir em imóveis para locação em Campo Grande e no Mato Grosso do Sul.
O que é a Reforma Tributária e por que ela afeta quem aluga imóveis?
A Reforma Tributária brasileira representa uma das maiores reestruturações do sistema fiscal do país nas últimas décadas. Seu objetivo central é simplificar a cobrança de impostos, unificando tributos e criando novos modelos de arrecadação. O que muitos proprietários ainda não perceberam, porém, é que essa simplificação vem acompanhada de novas incidências tributárias sobre atividades antes menos oneradas — e o aluguel de imóveis está diretamente na mira.
A lógica da reforma prevê que serviços e operações econômicas que antes escapavam de determinadas tributações passem a ser enquadrados em novos tributos, como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS de forma gradual.
Como funciona a tributação sobre aluguéis hoje?
Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas são tributados pelo Imposto de Renda, seguindo a tabela progressiva que vai de 0% a 27,5%, dependendo do valor recebido mensalmente. Pessoas jurídicas têm regras específicas conforme o regime tributário adotado (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).
Para quem possui apenas um ou dois imóveis alugados, a carga tributária atual já é considerável. Com a Reforma Tributária, a preocupação é que novas camadas de tributação sejam adicionadas, especialmente para operações que passem a ser interpretadas como prestação de serviços — o que pode incluir a locação de imóveis em determinadas circunstâncias.
O que muda a partir de 2026?
A implementação das novas regras tributárias será feita de forma gradual, com 2026 marcando o início da transição para o novo sistema. Entre os pontos que merecem atenção dos proprietários de imóveis estão:
- Possível incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis: dependendo de como a regulamentação final for estruturada, contratos de locação podem ser enquadrados como operações sujeitas aos novos tributos, elevando a carga fiscal sobre os rendimentos.
- Impacto nos contratos vigentes: contratos de longo prazo firmados antes da reforma podem precisar de revisão para adequar os índices de reajuste e a distribuição dos encargos tributários entre locador e locatário.
- Efeito sobre o valor dos aluguéis: caso a tributação aumente, é provável que proprietários repassem parte desse custo aos inquilinos, pressionando os valores de locação para cima — algo que já preocupa quem busca imóvel para alugar em cidades como Campo Grande.
O cenário em Campo Grande: atenção redobrada
Em Campo Grande, o mercado de locação tem mostrado dinamismo nos últimos anos, impulsionado pelo crescimento populacional, pela expansão de novos bairros e pela chegada de estudantes e profissionais de outras regiões. O IPCA de janeiro de 2026 registrou variação mensal de 0,33% no índice geral, com o grupo Habitação apresentando leve recuo de -0,11% no mesmo período, segundo dados do IBGE (SIDRA, Jan/2026).
Esse cenário de relativa estabilidade nos custos habitacionais pode ser alterado caso as novas regras tributárias elevem a carga sobre os proprietários. Investidores que mantêm imóveis para renda em Campo Grande precisam estar atentos para não ver sua rentabilidade corroída por uma tributação que ainda está sendo regulamentada.
O que fazer agora? Orientações práticas para proprietários e investidores
Diante de um cenário de incerteza regulatória, a melhor estratégia é a preparação. Veja o que especialistas recomendam:
- Consulte um contador ou advogado especializado em direito imobiliário: cada situação é única. Quem tem um imóvel alugado tem necessidades diferentes de quem possui uma carteira de dez propriedades. O acompanhamento profissional é indispensável.
- Revise seus contratos de locação: verifique as cláusulas de reajuste e de responsabilidade por encargos. Contratos bem redigidos protegem tanto o proprietário quanto o inquilino em momentos de mudança legislativa.
- Avalie o regime tributário mais adequado: para quem tem múltiplos imóveis, pode valer a pena analisar se a constituição de uma pessoa jurídica (como uma holding patrimonial) oferece vantagens fiscais diante das novas regras.
- Acompanhe a regulamentação: a Reforma Tributária ainda está sendo detalhada por meio de leis complementares. Manter-se informado é fundamental para tomar decisões acertadas.
- Não tome decisões precipitadas: vender um imóvel por medo da tributação sem entender o impacto real pode ser um erro. Espere a regulamentação se consolidar antes de fazer movimentos bruscos na sua carteira de investimentos.
Oportunidade ou ameaça? Depende de como você se posiciona
Toda mudança regulatória gera insegurança, mas também cria oportunidades para quem está bem assessorado. Investidores que entendem as novas regras antes dos demais conseguem se reposicionar estrategicamente — seja ajustando contratos, seja identificando segmentos do mercado menos afetados pela nova tributação.
Em Campo Grande, onde o mercado imobiliário segue em expansão e a demanda por locação permanece aquecida, a Reforma Tributária não deve desestimular o investimento em imóveis. O que ela exige, porém, é mais planejamento e mais atenção às mudanças que estão por vir.
Conclusão: informe-se e planeje-se com antecedência
A Reforma Tributária é uma realidade e seus efeitos sobre o mercado de aluguéis serão sentidos a partir de 2026. Proprietários, investidores e inquilinos precisam entender o que está mudando para tomar decisões conscientes e proteger seu patrimônio.
Na Rede Uno, acompanhamos de perto as transformações do mercado imobiliário de Campo Grande e do Mato Grosso do Sul para oferecer as melhores orientações aos nossos clientes. Se você tem dúvidas sobre como a Reforma Tributária pode impactar seus investimentos imobiliários, fale com um de nossos especialistas.
Fonte de referência: Kamel Costa Salman, advogado e corretor de imóveis, colunista do Papo Imobiliário. Dados de inflação: IBGE SIDRA, janeiro de 2026.
