Galpões Refrigerados: A Nova Fronteira do Mercado Logístico Brasileiro
O mercado imobiliário logístico brasileiro está passando por uma transformação profunda. Não se trata apenas de mais galpões convencionais, mas de infraestruturas sofisticadas, refrigeradas e estrategicamente localizadas para atender à crescente demanda por medicamentos biológicos e produtos sensíveis à temperatura. Essa mudança representa uma oportunidade significativa para investidores e proprietários de imóveis comerciais em todo o país.
A Demanda por Infraestrutura Especializada
Segundo levantamento do GRI Institute divulgado pela Exame, o cenário é claro: 12% dos executivos do setor logístico apontam a demanda por galpões refrigerados de alta tecnologia como prioridade absoluta. Esses espaços multitemperatura são essenciais para o transporte seguro e monitoramento rigoroso de medicamentos sensíveis à temperatura, incluindo medicamentos biológicos e produtos farmacêuticos inovadores.
Alexandre Fernandes, diretor geral do GRI Institute, explica que "os medicamentos biológicos exigem um controle térmico rigoroso e monitoramento de ponta a ponta". Essa exigência técnica transformou o que era antes um nicho em um segmento robusto do mercado imobiliário.
Localização Estratégica: Proximidade aos Centros Urbanos
Mas onde construir esses galpões? A resposta vem dos dados: 44% dos executivos apontam que a principal necessidade agora é o desenvolvimento de áreas menores e pulverizadas próximas aos centros urbanos. Essa estratégia permite agilidade e rapidez na última milha, reduzindo o tempo de entrega e garantindo a integridade dos produtos.
A expansão regional lidera as prioridades com 37% das respostas, superando novos projetos em regiões consolidadas. Isso significa que cidades fora do eixo Sudeste estão ganhando relevância no mapa logístico nacional. Capitais do Nordeste, Sul e Centro-Oeste passam a ser destinos atrativos para investimentos em infraestrutura logística.
O Desafio dos Custos de Terrenos
Nem tudo é simples, porém. O custo elevado de terrenos urbanos concentra 66% das dificuldades para construção de novos galpões, especialmente em áreas densas. A logística disputa espaço com empreendimentos residenciais e comerciais de alto valor, tornando a viabilidade financeira cada vez mais complexa nas grandes metrópoles do Sudeste.
"A conta para viabilizar novos condomínios logísticos nas franjas das grandes metrópoles ficou complexa", reconhece Fernandes. Essa realidade abre oportunidades em regiões alternativas, onde os desenvolvedores encontram terrenos com valores mais competitivos e simultaneamente capturam uma demanda reprimida do e-commerce e varejo regional.
O Boom das Canetas Emagrecedoras e Seus Impactos
Um fator catalisador dessa transformação é o crescimento explosivo do mercado de medicamentos biológicos, particularmente as canetas emagrecedoras. A aprovação recente de produtos como o Ozivy pela Anvisa ampliou significativamente o volume de produtos que precisam de armazenamento refrigerado especializado.
A RD Saúde, que opera as redes Raia e Drogasil, exemplifica bem essa tendência. A empresa inaugurou recentemente em Itupeva, no interior de São Paulo, um novo centro de distribuição com a maior câmara refrigerada entre seus 16 CDs. A câmara possui cerca de 300 metros quadrados e é capaz de armazenar até 28 milhões de medicamentos, movimentando 420 mil itens por dia.
Esses produtos já representam mais de 10% do faturamento das redes e foram um dos principais vetores do crescimento de 29,3% da categoria de medicamentos de marca no primeiro trimestre de 2026. Além disso, funcionam como geradores de tráfego: pacientes em tratamento de longo prazo consomem também vitaminas, suplementos e produtos de cuidados pessoais, aumentando o tíquete médio.
Oportunidades para Investidores
Para investidores imobiliários, essa transformação representa múltiplas oportunidades. A RD Saúde abre cerca de uma nova farmácia por dia e mantém a meta de um centro de distribuição por ano. Cada planta logística é dimensionada para atender entre 250 e 350 lojas, garantindo cobertura nacional e eficiência na distribuição.
Além disso, com a queda na taxa de juros e no rendimento de aplicações financeiras, cresce o interesse nos imóveis como investimento. Segundo dados do Raio-X de Demanda de 2025, essa tendência se intensifica à medida que investidores buscam alternativas mais seguras e rentáveis.
A Regionalização Como Tese de Investimento
O próximo ciclo do mercado imobiliário logístico não abandona o Sudeste, mas consagra a regionalização como a tese de melhor relação risco-retorno. Cidades médias e capitais regionais passam a oferecer oportunidades mais acessíveis, com demanda crescente de infraestrutura moderna.
Para proprietários e investidores em Campo Grande e Mato Grosso do Sul, essa é uma oportunidade particularmente relevante. O Centro-Oeste está no radar dos grandes operadores logísticos que buscam descentralizar estoques e melhorar a velocidade de entrega para o mercado regional.
Perspectivas Futuras
O mercado de galpões refrigerados não é uma tendência passageira. É a resposta do setor imobiliário a mudanças estruturais na economia: o crescimento do e-commerce, a sofisticação da indústria farmacêutica e a demanda por logística mais rápida e eficiente.
Investidores que compreenderem essa dinâmica e se posicionarem estrategicamente em regiões com potencial de crescimento logístico poderão colher resultados significativos nos próximos anos. A infraestrutura especializada não é mais um diferencial, é uma necessidade.
Conclusão
O setor logístico brasileiro está em transformação, e os galpões refrigerados são a ponta de lança dessa mudança. Com demanda crescente, custos de terreno mais competitivos em regiões alternativas e oportunidades de investimento em expansão, nunca houve melhor momento para compreender e participar dessa revolução imobiliária.
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