Quando o mercado imobiliário transforma uma rua inteira
Imagine uma das ruas mais famosas do Brasil — conhecida pelo varejo de luxo, pelas calçadas arborizadas e pela arquitetura sofisticada — sendo gradualmente redesenhada por guindastes e canteiros de obra. É exatamente isso que está acontecendo com a Rua Oscar Freire, nos Jardins, em São Paulo. E o fenômeno traz lições valiosas para quem investe ou pretende comprar imóveis em qualquer cidade brasileira, incluindo Campo Grande.
Segundo reportagem publicada pelo InfoMoney, a chegada de novos empreendimentos residenciais e corporativos de alto padrão na região está redesenhando o perfil comercial da rua — e, com isso, elevando significativamente o valor do metro quadrado local.
Os números que explicam a transformação
Os dados são expressivos. Um estudo da consultoria Siila, citado pelo InfoMoney, aponta que a taxa de vacância de prédios comerciais na Oscar Freire saltou de 5,05% em 2021 para 36,71% — reflexo direto das demolições para dar lugar a novos condomínios entregues entre 2024 e 2025. Incorporadoras como a Cyrela (CYRE3) lançaram quatro empreendimentos de alto padrão apenas no segundo semestre de 2025 nos arredores da rua.
Apesar da redução no número de lojas, o faturamento do varejo local cresceu: saiu de R$ 316 milhões em 2024 para R$ 363 milhões em 2025, um aumento de R$ 47 milhões, conforme levantamento da plataforma Varejo 360. Ou seja, menos lojas, mas mais dinheiro circulando — porque os pontos remanescentes ficaram mais valorizados e acessíveis apenas para grandes marcas.
O preço do metro quadrado na região chegou a 1.128 euros anuais (cerca de R$ 7 mil), segundo a consultoria Cushman & Wakefield, com valorização de 65% em 2025 entre endereços de luxo em 140 países monitorados pela pesquisa.
O papel do planejamento urbano nessa valorização
Não foi por acaso que a Oscar Freire se tornou um polo de atração para incorporadoras. As mudanças no Plano Diretor Estratégico de São Paulo, em 2014, e na Lei de Zoneamento, em 2016, criaram as chamadas Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) — regiões próximas a estações de metrô onde é permitida a verticalização máxima dos empreendimentos, sem limite de altura. Em 2023, esse raio foi ampliado.
A lógica é simples: adensar regiões bem servidas por transporte público, atraindo mais moradores para áreas com infraestrutura consolidada. O resultado prático foi que proprietários de terrenos comerciais passaram a vendê-los para incorporadoras, que enxergaram ali uma oportunidade de ouro.
Esse modelo de planejamento urbano orientado ao transporte coletivo é uma tendência crescente no Brasil e tem impacto direto na valorização imobiliária. Onde há investimento em mobilidade urbana e qualificação do espaço público, o mercado imobiliário responde com interesse e valorização.
O que muda para quem mora ou compra na região
A transformação não é apenas estética. Segundo a presidente da Associação Comercial dos Lojistas dos Jardins e Itaim, Rosangela Lyra, citada pelo InfoMoney, a percepção inicial de que a Oscar Freire estava "perdendo suas lojas" foi substituída por uma visão mais otimista: as fachadas serão mantidas e renovadas, com projetos modernos e conceituais integrados aos novos empreendimentos.
Outro ponto relevante é a mudança no perfil de consumo. Dados da Varejo 360 mostram que, entre 2022 e 2023, o número de lojas de moda na região caiu 5%, mas esse espaço foi absorvido pelo setor de alimentação e serviços. Em uma cidade com dificuldades de mobilidade como São Paulo, ter acesso a serviços de qualidade a pé é, nas palavras de Lyra, "um verdadeiro luxo".
Para o gestor de fundos imobiliários Alexandre Rodrigues, da Rio Bravo Investimentos, o ciclo imobiliário na região ainda está em fase de implementação, com um volume relevante de projetos em construção — o que indica que a valorização pode continuar nos próximos anos.
O que esse fenômeno ensina ao mercado de Campo Grande
Campo Grande vive seu próprio processo de expansão e valorização imobiliária. Bairros como Chácara Cachoeira, Autonomista, Tiradentes e o entorno do Parque dos Poderes têm atraído cada vez mais lançamentos de médio e alto padrão, refletindo uma demanda crescente por qualidade de vida e localização estratégica.
Assim como aconteceu na Oscar Freire, regiões que recebem investimentos em infraestrutura — novas vias, equipamentos públicos, comércio qualificado — tendem a valorizar de forma consistente ao longo do tempo. O comprador ou investidor que identifica essas tendências antes da curva de valorização plena tem a oportunidade de adquirir imóveis com maior potencial de retorno.
Alguns pontos de atenção que o caso paulistano nos ensina:
- Infraestrutura urbana importa: regiões bem conectadas e com serviços consolidados atraem empreendimentos de maior valor agregado;
- Plano Diretor é um mapa do futuro: acompanhar as diretrizes de zoneamento e expansão urbana da cidade ajuda a antecipar onde haverá valorização;
- A demanda por serviços cresce com a renda: novos moradores de alto padrão consomem mais serviços locais, aquecendo toda a economia do entorno;
- Menos oferta pode significar mais valor: em regiões com restrição de novos terrenos, os imóveis existentes tendem a se valorizar mais rapidamente.
Momento de mercado: o que dizem os dados nacionais
O cenário macroeconômico também merece atenção. O IPCA registrou variação de 0,33% em janeiro de 2026, segundo o IBGE, com o grupo Habitação apresentando leve recuo de 0,11% no mês. Esse ambiente de inflação controlada favorece o planejamento de longo prazo para compra de imóveis, especialmente quando combinado com as opções de financiamento imobiliário disponíveis atualmente, tanto pós-fixados em TR quanto em IPCA, conforme dados do Banco Central do Brasil.
Para quem está avaliando investir em imóveis, seja para moradia ou como ativo financeiro, o momento exige análise cuidadosa da localização, do potencial de valorização da região e das condições de financiamento disponíveis.
Conclusão: valorização não acontece por acaso
O caso da Oscar Freire é um exemplo didático de como fatores urbanísticos, econômicos e comportamentais se combinam para transformar — e valorizar — uma região inteira. A lição central é que a valorização imobiliária raramente é um evento isolado: ela é resultado de um conjunto de decisões de planejamento urbano, investimentos em infraestrutura e movimentos do mercado que, juntos, criam um novo patamar de atratividade para determinadas áreas.
Em Campo Grande, esse processo também está em curso. Identificar as regiões com maior potencial de crescimento, entender as diretrizes do Plano Diretor Municipal e contar com o suporte de uma imobiliária experiente são passos fundamentais para tomar decisões mais seguras e rentáveis no mercado imobiliário.
A Rede Uno acompanha de perto as transformações do mercado imobiliário de Campo Grande e Mato Grosso do Sul. Entre em contato com nossos especialistas e descubra as melhores oportunidades para o seu perfil de comprador ou investidor.
